原创 2021-11-07
文章摘要：作为一线城市，北京的楼市调控“新动作”往往具有示范作用。近日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版 公开征求意见稿)》(下称《办法》)，进一步加强对预售资金监管力度，引发了广泛关注。
作为一线城市，北京的楼市调控“新动作”往往具有示范作用。近日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版 公开征求意见稿)》(下称《办法》)，进一步加强对预售资金监管力度，引发了广泛关注。
商品房预售资金，是指商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。商品房预售资金全部存入专用账户，优先用于商品住房项目工程建设，起到一个“兜底”作用。
近年来，“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张、甚至挪用预售资金的情况。这也是北京拟加强预售资金监督管理的背景，在制度上防患于未然。
给预售资金监管“打补丁”，避免“烂尾楼”
《办法》在压实银行责任、监管政策设计、落实各方监督、开展应急处置等多个方面进行了加强和完善。
例如，针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，《办法》提出公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。
《办法》将预售资金分为重点监管额度部分和其他部分。提出商品房预售资金由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设；专用账户累计入账金额超出重点监管额度部分，开发企业可按照用款计划分节点进行支取使用。
但在细则上，《办法》提高了重点监管额度，以及对入账、支取流程加强了监督。例如，提出预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%；还明确在开发企业申请用款后，监管银行拨付款项前，属地住建房管部门应赴施工现场查勘工程进度或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度；在入账管理方面，将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签。
此外，《办法》提出了在应急处置方面的相关规定，新增了政府接管账户和资金实施“封闭管理”的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。
中原地产首席分析师张大伟表示，《办法》的主要目的是给预售制度打补丁，避免“烂尾楼”。“北京此前就有预售资金政策，这次修订更加注重细节，力度更大。”张大伟称“当下房地产市场进入新周期，越来越多的房企出现了资金压力，为了保护购房者利益，北京出台的政策有利于维持市场稳定。”
对全国其他城市有借鉴意义
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，整体来看，北京商品房预售资金监管趋严响应了央行“两个维护”的要求，优先保障工程进度和交付质量，维护购房者合法权益。
9月下旬，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这一表态被房地产业内人士简称为央行“两个维护”，并被认为是此后房地产金融监管的新导向。
此次北京对预售资金监管办法的修订，强化了住建房管部门与金融监管部门的“合力”。《办法》提出，监管部门之间可以实时共享政务信息，以减少信息不对称。例如，监管银行通过北京银保监局金融专网和北京市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金；北京市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。
在“管好不管死”原则下，此次修订不仅有“从严”，还有“放活”。《办法》提出：现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管；开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。
此外，此次修订充分发挥购房人社会监督作用。《办法》提出，购房人可凭网签编号和密码，通过政府网站查询账户的出入账信息和余额。
北京拟推行的预售资金监管新规有望在全国范围内形成引领示范作用。“北京的房地产调控作为全国的榜样，处处细节都考虑得更及时，也更有力。当下全国大部分城市都有必要针对预售资金监管增加规范。”张大伟表示。
“北京此次政策对于全国其他城市是有借鉴意义的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次北京拟修订条款中的一大亮点，就是在特定情况下，政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。
“最近两年房企债务的问题增大，出现了暴雷等情况。通过落实封闭管理的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。这成为近期各地防范烂尾楼过程中所应该积极借鉴的政策。”严跃进称。
《办法》目前正在向社会公开征求意见。如果正式实施的话，会对北京楼市产生什么样的影响呢？“针对近期个别房企出现债务违约等事件，市场观望情绪较高，预售资金监管趋严，将平稳购房者预期，引导房地产市场平稳发展。”陈文静表示，“对房企而言，或将倒逼房企进一步加快营销加速回款，信用水平较高的房企影响相对较小。”
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